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01 きれいな内装に騙されないで！

売りに出されている物件には「全面改装済」なんてものもありますが、リノベーション前提であれば、 意味のないものになってしまいます。クロスやフローリングが傷だらけだったり、キッチンが油まみれ、 バスルームが汚いなど、これらは、リノベーションの際全て新しくなるのですから、気にしないことです。
逆にこのような物件の方がなかなか買い主が決まりにくく、値交渉もしやすい場合があります。
表面の仕上げにはとらわれず、リノベーションで変えることのできない部分を見るようにしましょう。
見方を変えると、いい物件に出会えることがたまにあるんです。

02 共用部分は既存のままです。マンション全体の管理状態を確認しましょう。

物件見学の際、マンション全体のメンテナンスがしっかりしているかを確認することは大事です。
管理状態のいいマンションと悪いマンションでは同じ築年数でも見た目が全然違いますし、 古くなった時に大きな差が出てきます。また、物件を売る際の査定基準にもなります。
マンションの周辺をぐるりと一周回ってみてください。もし外壁や非常階段、その他に劣化などが見られたら、 修繕工事が数年以内に予定されているかを調べましょう。
計画が全くない場合は、管理が不十分である可能性が高いといえます。

●管理状態が良いマンションの見分け方

・廊下、エレベーターの掃除が行き届いている。
・ゴミ捨て場などにゴミ捨てのルールが貼ってある。
・鉄部分のチェック( 非常階段やてすりにさびや痛みがないか)
・掲示板に最新の共有情報が掲示されているか
・修繕履歴を管理会社に見てもらい、チェックする。細かい記入があれば、管理組合の活動は熱心だといえる。

●自主管理って知ってますか？

管理会社に管理運営を任せる委託管理に対して、 マンション等に設置されている住民による管理組合が自ら管理業務をこなす方式です。
設備の保守点検や清掃は専門業者と直接契約をし、管理員は住民が担当したり、管理組合が雇ったりします。
良好な完備には、管理組合のやる気と意識の高さが必要になります。
上手くいけば管理費を安くできるメリットがあります。
また、特に小規模マンションに多く見られる形態として管理組合の実体がなく、 管理会社にも委託していないために、結果として個々の自主管理になっているマンションが多いです。

03 管理規約は細則もチェックを！

管理規約の内容は必ず購入前に確認しましょう。リノベーションを考えている場合、 思いがけない規約を設けている場合があります。
例えば、「フローリング禁止」といった項目がある場合もあります。管理事務所に行き、事前に確認しましょう。

・Ｌ-45 って知ってますか？ フローリングを貼る際に「Ｌ-45 仕様のものを使用しなければならない」と、規約に謳われていることがあります。
このＬ-45 のＬとは「Ｌ値」といい住居そのものや、その部材について、 どれだけの騒音をカットできるかをその性能で表す単位のことです。数値は数が小さくなる程高性能になっています。
ちなみに集合住宅の場合、管理規約等によってL－４５以上のフローリングを使うよ定められている事が多いです。

04 窓の数や風通し、眺望を確認

日当たりや眺望を確認するのはもちろん大事ですが、窓の数も重要です。リノベーションでプランする際に、 窓の位置で部屋の位置や数が決まってきます。窓が多いと、プランの可能性も広がってきます。
マンションでは窓を増やすことは不可能なので、図面を見た時に確認ください。
また、現地では窓を開けた時の風通しを見ておくのもいいいでしょう。

05 電気容量は十分か？

マンションでは、建物全体で使用できる電気容量が決められています。
自分の住宅部分だけを勝手に増やしてしまうことはできません。
SOHO として住居兼事務所で使用する場合など、容量を増やす必要が出てくることがあります。
十分なアンペア数がない場合、購入前に、管理組合に電気容量を増やせるか確認しておきましょう。
またマンション全体の引きこみ容量が決まっているため、「IH コンロ使用不可」などと決められているところもあります。
戸建であれば、スリーブ( エアコンや給排水管を通す穴) があれば容量を増やすことは容易にできます。

06 これから長く付き合っていく隣人はどんな人？

中古物件のいいところは、購入前にお隣さんが見れる、選べるというとこです。
新築ではどんな人が隣や上階に住むのか入居までわかりません。
たくさん子供がいてうるさかったり、音のトラブルになることもあるかと思います。
購入前に管理人さんに聞いたり、住人さんに聞いてみるのもいいと思います。

07 不動産屋さんとは信頼関係を

物件探しの際には条件を詳しく優先順位をつけて、伝えましょう。
自分が素敵だなと思った物件のイメージ写真などを見せるのもいいと思います。
担当者については、マメに動いてくれる人が一番です。質問の返事が早かったり、 こまめに物件情報を流してくれたり、こちらの話をよく聞いてくれる。そんな人は信頼できるのではないでしょうか。
不動産担当者は購入の際に値段交渉などを自分の代理人としてしてくれることになるので、 物件探しの段階から、お互いの信頼関係をつくることが、賢明だと思います。