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物件購入費用やリノベーション費用の準備は万全ですか？
一言に購入費、リノベーション費といっても、経費は色々な種類があります。
予算に収まるかどうかで、物件やリノベーションプランも変わります。
理想の住まいのために、お金のことを知り、予算と返済の計画を立てましょう。
最近よく聞くようになったリノベーション。
でもまだお具体的にどういったところにお金が必要なのか検討がつかない人もおおいはず…。
ここでは物件購入から居住後にかかるお金にまで、3つにわけてお話させていただきます。
まだご自分の物件を
お持ちでない方に。
規模の違いのようでも
ありますが、定義があります。
意外にかかるんです
居住後のお金。
リノベーションするにはまず「物件」が必要です。
中古物件を取得するために必要なお金は大きくわけて物件購入費と諸経費の２つです。
中古マンションを購入する際は、購入価格の６～７％が諸経費としてかかります。
特に、新築住宅と大きく異なるのは、中古住宅の場合、
仲介会社を通じて購入することが多いため、
仲介手数料（売買価格×3％ +6万円+消費税）が必要になることです。
なお、新耐震基準以前の物件や、バルコニーなど建物の共有持ち分も含めた面積が
50平方メートル未満の物件は、登録免許税や不動産取得税の軽減措置が受けられないため、
購入諸費用の目安は購入価格の8～10％程度になります。
また、ワンルームや1LDKを購入する場合は、税金の軽減措置が受けられるのか、
事前に確認しておきましょう。
◇諸経費の種類
・仲介手数料 （売買価格×3％+6万円）+消費税（5％）
買主と売主の間に仲介会社が立ち、意見の調整や事務手続きを行う「仲介物件」は、
仲介会社に払う手数料がかかります。中古住宅の多くがこの形となります。
売主が不動産会社で、直接購入するときは、仲介手数料はかかりません。
・登録免許税 （土地所有権移転登記/建物所有権保存登記/抵当権設定登記）
不動産登記は、土地や建物の所有者を法的に明らかにするための制度です。
住宅 （土地・建物） を購入したとき、通常はその引渡しを受けるのと同時に
登記の申請を行ないますが、このときに必要となる税金が 『登録免許税』 （国税） です。
中古住宅であれば建物と土地のどちらも 『所有権移転登記』 となります。
また、登記簿上の面積が50平方メートル未満など、ある一定条件を満たさない物件は、
登記免許税の軽減措置が受けられず、登記費用が高くなるので、注意しましょう。
・司法書士報酬
不動産取引において、登記手続きは司法書士と呼ばれる専門家に依頼するのが一般的です。
本来は購入者など取引の当事者が行うことが可能ですが、一定の専門知識が必要なことや、
売主、仲介業者、金融機関（売主側、買主側）との調整や承諾が必要なことから、
ローンを組まずに自己資金のみで購入（建築）するケースでも無い限り、
自分で手続きをすることはない（できない）と考えた方が無難です。
司法書士に支払う報酬は、物件場所や筆数、ローンの本数によっても異なりますが、
新築建物の場合の保存登記または中古建物の所有権移転登記、土地所有権移転登記、
抵当権設定登記に諸経費（必要書類の交付申請や確認、交通費等々）を加えて
１０～１５万円が目安ではないかと思います。 尚、通常は上記３）
の登録免許税と司法書士報酬が一枚の明細（見積もり）となって提示されます。
登録免許税については誰が行っても同じ金額ですが、司法書士報酬については
規定がありませんので、見積もり金額に対し値引き交渉を行うことも可能です。
但し対象となる不動産取引の内容により金額が異なりますので、
単に見た目の金額だけを見て高い安いは論じられませんのでご注意下さい。
・各種清算金
年度の固定資産税や管理費などを日割り計算して清算します。
・売買契約の印紙代
買主、売主、それぞれの契約書に収入印紙を貼り付けます。
・ローン借入の費用
購入の際ローンを使う場合、住宅ローンの借り入れにあたって、保険料がかかります。
[団体信用生命保険保険料] 住宅ローンの借り入れにあたって加入する生命保険の保険料
[火災保険料] 住宅ローンの借り入れにあたって、建物にかける保険料
[その他ローン手数料] （印紙など）
物件が決まれば、お次はリノベーション。
リノベーションに必要なお金は依頼する業者によって変わってきますが
esでは下記のようにお答えしています。
○リノベーション工事に必要なお金
・施工費
マンションリノベーションで仕様や平米数により金額は大きく変わってきますが、
だいたい500万くらいから実現可能です。戸建リノベーションに関しては、かかる金額の幅は広いです。
構造補強や外部など、マンションではかからない費用なども発生する場合があるので、
1000万以上かかることが多いです。
・設計費
マンションリノベーションの場合
￥300,000 ＋ ￥15,000/㎡(税別)
戸建リノベーションの場合
￥300,000 ＋ ￥18,000/㎡(税別)
※リフォームの場合、施工面積平米数が小さい場合は別途ご相談ください。
※100㎡を超える場合は別途ご相談ください。
※デザインのみの場合は現場管理・施工図面は別途となります。
○その他
・家賃
リノベーション中の住まいの家賃。以前から住んでいる場合は仮住まいの家賃で、
購入して…の場合は現在のお住まいの家賃です。
※ローンを組む場合は、家賃とローン支払いが1～2か月重なります。
・引っ越し代
家具・家電代 引っ越しを機に買い替える場合
インテリア代 カーテンやブラインドなど
リノベーション物件にお引越し後かかる費用はこちらです…
○管理費
・修繕積立金
住まいの維持・管理費の一部を、修繕積立基金等として、まとめて払う物件が多くあります。
マンションには必要です。戸建でもその都度修繕費はかかります。
○税金
・固定資産税
土地建物に対しての課税です。固定資産税や都市計画税は、売主と日割り計算で支払います。
・不動産取得税 [不動産の価格（課税標準額）-控除額]×税率3％
下記のすべての条件を満たせば不動産取得税は大幅に軽減されます。
物件選びの際にはチェックした方がお得かも。
- 建築後２０年以内の中古住宅である（鉄筋コンクリート造は２５年以内）
- 延床面積が５０平米以上２４０平米以下である
- 買主本人が居住している
○資金計画
気に入った物件を見つけたら、不動産担当に具体的な資金計画書を作成してもらいましよう。
住宅ローンを利用する場合は、自己資金額や返済期間、金利などによって月々の返済額が変わります。
無理な返済計画のまま融資を受けても、完済できなければ意味がありません。
一般的に住宅ローンの借入額は、年収の５倍以内が目安。
まずは住宅ローンの仕組みを理解し、最長でも定年までに完済できる返済プランを考えましょう。
自己資金はどれくらい必要か？
自己資金はだいたい総費用の20～30％と言われていますが、実際は全額ローンを使う場合もあります。
ただ、ローンがおりる前に支払わなければいけない諸費用がありますので、
200万くらいは持っていた方がいいでしょう。
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